Las entidades financieras, debido a su posición dominante, mediante la redacción de contratos de adhesión, pre-redactados, imponen al consumidor especialmente en el mercado de hipotecas en España, situaciones que están recibiendo un serio “repaso” por parte del Tribunal de Justicia Europea, con la declaración de las llamadas “cláusulas abusivas”.
Las consecuencias no se han hecho esperar y cual maremoto con su onda expansiva, se nos viene encima una paralización de desahucios y múltiples situaciones abusivas, así como la presentación masiva de demandas judiciales por parte de todos los afectados.
Todos estos abusos han sido puestos en conocimiento en nuestra queja comunitaria, en la que se nos ha otorgado por la Comisión Europea legitimación activa.
Numerosas sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo están aclarando el panorama y protegiendo al consumidor, ya que en el artículo 51 de la Constitución Española se ve reconocido como los poderes públicos garantizarán la defensa de sus intereses, mediante procedimientos eficaces.
De manera que el Juez nacional, como Juez comunitario compelido por mandato constitucional, puede y debe devolver el equilibrio entre las entidades financieras y el consumidor, en aquellas situaciones que, tras una ponderación de intereses, claramente constituyan una situación de abuso y poder.
Así la recientes sentencias del TJUE y en particular la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 (STS 705/2015), califica como abusivas aquellas cláusulas que imponen al consumidor todos los costes y gastos derivados de la concertación del contrato de préstamo hipotecario, responsabilizando al banco de dichos gastos por ser el único beneficiado de su pago.
A modo de resumen se relacionan a continuación algunas de las cláusulas consideradas abusivas por los tribunales:
Gatos de formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas en el registro de la propiedad.
- Factura de la Notaría.
- Factura del Registro de Propiedad por la inscripción.
- Gastos de tasación de la vivienda
- Gastos de Gestoría, (estos últimos dos cuando su intervención se haya impuesto por el banco).
Estos gastos podrían suponer, a modo de ejemplo, en una hipoteca de 150.000 € hasta 1.500 €.
Tributos que gravan el préstamo hipotecario (AJD)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al que se encuentre sujeta y no exenta la Escritura de Préstamo Hipotecario.
Comisiones bancarias.
- Comisión de apertura, en algunos casos puede alcanzar hasta el 2%, en el ejemplo anterior 150.000 puede alcanzar hasta 3.000 €.
- Comisión por reclamación de posiciones deudoras, caso de impago de cuota.
Otras cláusulas abusivas.
- Intereses de demora abusivos (en algunos casos hasta el 25%) y/o usureros.
- Redondeo al alza
- Capitalización de intereses o anatocismo.
- Vencimiento anticipado por impago sola cuota.
Cláusula IRPH
El IRPH es un índice de referencia de préstamos Hipotecario, al que se concedieron algunas hipotecas, en plena burbuja inmobiliaria, en detrimento del más común (EURIBOR), este polémico índice utilizado frecuentemente por las Cajas de Ahorros y Bancos le figuran tres modalidades:
IRPH conjunto de entidades (el que nos interesa estudiar).
IRPH bancos.
IRPH Cajas de Ahorros.
Debido a que este índice era susceptible de manipulación puesto que este índice era un reflejo del precio al que las propias cajas se prestaban dinero entre ellas, originaba una situación claramente ventajosa para una de las partes, puesto que podía condicionar dicho índice en favor propio, dejando claramente desprotegido al consumidor. Este índice si bien se ofrecía por las propias cajas como más estable que el EURIBOR, durante la vigencia del mismo, siempre estuvo en márgenes más altos hasta que mediante la Ley 14/2013 de 27 de diciembre, mediante disposición transitoria decimoquinta desde el 1 de noviembre de 2013, estos dos últimos índices (IRPH Cajas e IRPH Bancos) fueron eliminados de las hipotecas.
Si su hipoteca no tenía índice sustitutivo se le aplicaría el IRPH entidades.
Si su hipoteca tenía índices previstos se aplicarían estos, según escritura (EURIBOR, IRPH Entidades, o un tipo fijo).
Si quieres saber más sobre ese índice no dudes en consultar nuestro blog o pedir cita sin compromiso al teléfono 928 800 805 o mediante escrito dirigido a info@sadozabogados.es.